Как провести сезонный осмотр здания?

На просторах интернета оказалось очень мало данных о том, каким образом нужно проводить плановые сезонные осмотры зданий (весенний и осенний). Данная статья поможет понять порядок проведения осмотра и его нюансы в технических нормативно-правовых документах.

Хотелось бы начать с понятия осмотра.

Его белорусские истоки стоит искать в ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования».

«Технический осмотр: Контроль за состоянием здания, его элементов, осуществляемый, в основном, органолептическим методом и, в случае необходимости, с использованием средств контроля, номенклатура которых установлена соответствующей документацией.»

Кто должен осуществлять этот контроль?

Собственник, эксплуатирующая организация или служба технической эксплуатации (ответственный эксплуатант) путем проведения плановых и внеплановых технических осмотров собственными силами, а при необходимости — путем проведения обследования специализированной организацией.

Разберем плановые осмотры, с которыми как раз сталкиваются все собственники зданий.

В процессе плановых осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений, устранением мелких неисправностей, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотры.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные.

При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в целом, его инженерных систем и благоустройства, при частичных осмотрах — техническое состояние отдельных конструкций здания, инженерных систем, элементов благоустройства.

Общие осмотры производятся 2 раза в год — весной и осенью.

Рассмотрим, кто же должен входить в состав комиссии при проведении общего осмотра здания.

К работе комиссии могут быть привлечены специалисты по обследованию зданий и представители ремонтно-строительных организаций.

Периодичность частичных плановых осмотров должна устанавливаться собственником здания, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов.

Частичные плановые осмотры отдельных строительных конструкций и внутренних инженерных систем производятся в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов работниками специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт, но не реже чем 1 раз в год.

При проведении сезонного осмотра необходимо проверить следующие элементы здания:

— крышу;

— водосточные трубы;

— фасад;

— балконы и балконные ограждения;

— двери;

— окна;

— подвальные помещения;

— отмостку вокруг здания;

— системы отопления, системы водоснабжения и канализации, системы вентиляции, системы электроснабжения и освещения;

— лифтовое хозяйство;

— отопительные печи и газовые котлы, дымоходы;

— общее утепление, в том числе: чердаков, подвалов, окон, дверей мусоропроводов, инженерного оборудования.

Как оценить техническое состояние конструкций и какую шкалу для этого использовать?

И тут нам снова поможет ТКП 45-1.04-305-2016, в котором в пункте 13.3.7 четко указано, какими категориями характеризуется техническое состояние конструкций:

I — исправное (хорошее) состояние — малозначительные дефекты устраняют в процессе установленного регламента технического обслуживания. При фактических нагрузках и воздействиях эксплуатация в соответствии с назначением допускается без ограничений до следующего очередного обследования;

II — работоспособное (удовлетворительное) состояние — имеющиеся дефекты не приводят к нарушению работоспособности конструкции в данных конкретных условиях эксплуатации, но в перспективе могут снизить ее долговечность. Дефекты устраняют в процессе технического обслуживания и текущего ремонта;

III — ограниченно работоспособное (не вполне удовлетворительное) состояние — имеющиеся дефекты оказывают некоторое влияние на несущую способность конструкции, но опасность внезапного разрушения отсутствует. Эксплуатация конструкции при фактических нагрузках допускается при периодическом контроле ее состояния, строгом соблюдении всех эксплуатационных требований, при возможных ограничениях на некоторые параметры эксплуатации. Требуется детальное обследование и расчет конструкции с оценкой степени ее нагруженности, а также разработка мероприятий по ремонту и, при необходимости, усилению конструкции;

IV — неработоспособное (неудовлетворительное) состояние, свидетельствующее о значительной степени поврежденности конструкции или ее перегрузке, высокой степени риска для людей и материальных ценностей в зоне расположения данной конструкции. Необходимо незамедлительное ограничение нагрузок, срочное усиление или замена конструкции (уточняется расчетом). Замена конструкции выполняется при значительной сложности или экономической нецелесообразности усиления;

V — предельное (предаварийное) состояние, характеризующееся признаками утраты несущей способности конструкции и возможностью ее обрушения в ближайшее время. Эксплуатация опасной зоны или здания в целом запрещена. Требуется срочный вывод людей, разгрузка и (или) устройство временных креплений конструкции с последующей ее разборкой и заменой с обеспечением безопасных условий ведения демонтажных работ.

Появляется новый вопрос, а какие факторы влияют на определение той или иной категории технического состояния?

Категории определяются в зависимости от класса дефектов, степени их распространения, а также от назначенной аттестованным специалистом по обследованию зданий степени ответственности участка, или элемента конструкции, или системы, где обнаружены данные дефекты.

Результаты всех осмотров оформляют актами по формам А.2 – А.4 приложения А согласно ТКП 45-1.04-305-2016, подробные данные заносят в журнал технической эксплуатации (согласно форме А.7). В журнале должны быть указаны: ориентировочная оценка технического состояния здания и его отдельных элементов, места расположения и параметры обнаруженных дефектов, предполагаемые причины их возникновения и сроки устранения, а также данные о выполнении предписаний.

Успешных Вам осмотров!

С Уважением, команда «АрхСтройКонсалт»