Получить консультацию
пример технического заключения
Спасибо! Форма отправлена
Что-то не так. Попробуйте позже
Текст скопирован
бесплатная Консультация
Виктория Астапенко
Руководитель клиентского отделения
Отвечу на вопросы и подскажу, какое именно обследование вам подойдет
Заполните форму
Спасибо! Форма отправлена
Что-то не так. Попробуйте позже
Разоблачение подрядчиков: как не переплачивать за «воздух» в смете?
В статье мы расскажем, как уберечь себя и свой бизнес от недобросовестных подрядчиков по строительству и где искать правду, если были выявлены «косяки» уже на финальном этапе.
Мы — команда экспертов в области обследования зданий и сооружений «АрхСтройКонсалт». За нашими плечами более 12 лет успешной работы и более 10 000 обследованных объектов. Среди наших клиентов известные застройщики и множество предприятий: «МАПИД», группы компаний «ТАПАС», «БСБ Банк», «Здравушка-милк», «Молочные горки», «Айрон», «Металлстройпрофиль», «Белпочта», «Белорусская железная дорога» и многие другие.
Опишем стандартную ситуацию. Известный застройщик для строительства многоквартирного жилого дома нанял подрядчика (имена скрыты по просьбе клиента). После введения дома в эксплуатацию окончательная стоимость квадратного метра получилась непомерно дорогой, и застройщик заподозрил неладное. Суммарная сметная стоимость составила около 8 миллионов долларов за относительно небольшой многоквартирный жилой дом.
Нужно было проверить, где были проведены некачественные или лишние работы, и сравнить фактическую смету с изначальной, которая закладывалась в проекте.
Вот на этом этапе застройщик обратился к нам, потому что знал, что за нашими плечами уже большой опыт схожих работ.
Нужно было проверить, где были проведены некачественные или лишние работы, и сравнить фактическую смету с изначальной, которая закладывалась в проекте.
Вот на этом этапе застройщик обратился к нам, потому что знал, что за нашими плечами уже большой опыт схожих работ.
Какие работы мы провели на объекте, чтобы определить, где подрядчик «накручивал» цену?
1. Проверили качество выполненных работ.
Например, штукатурка определенного вида, которая указана в смете, должна быть нанесена слоем не менее 2 см по всей поверхности. А после проведения необходимых работ со вскрытиями и контрольными замерами оказалось, что слой не более 0,7-1 см на общем объеме дома. Можете представить, сколько денег оказалось «виртуально» израсходовано.
2. Проверили соответствие проектной документации реализованному по итогу проекта жилого дома.
Блоки ячеистого бетона с классом точности номер один (для кладки насухо и на клей) допускают максимальное отклонение по высоте, длине и толщине не более 1,5 мм, а при строительстве были использованы блоки третьего класса точности, которые дешевле и допускают максимальное отклонение до 3 мм, что повлекло проведение дополнительных работ.
3. Проверили сметы, которые подавал подрядчик, какие работы делал и как он их оценил, ориентировался ли при этом на официальный «Сборник норм затрат трудовых ресурсов» или нет.
Нанесение квадратного метра штукатурки приблизительно обходится в 14,5 руб., улучшенной — 18,5 руб. Подрядчик подавал данные, что была использована улучшенная штукатурка, а реально была использована та, что ниже качеством.
4. Сравнили объемы выполненных работ. Проверили на наличие «двойной» работы.
В расценку на некоторые работы по отрыву котлована, например, сразу включены транспортные расходы, а подрядчик утверждал, что транспортные расходы должны еще отдельно быть уплачены. Застройщик платил дважды из-за скрытых работ. Либо делались специально очень дорогие работы. Например, металлический каркас можно было сварить на производстве и доставить на объект, а подрядчик варил его непосредственно на объекте, что дороже.
В итоге было выявлено некачественно выполненных работ на 350 тысяч долларов и нарушений цен на закупки материалов и реализацию работ еще на 250 тысяч долларов. Некачественные работы переделали, а за нарушения вернули деньги. Проще говоря, благодаря проведенному обследованию застройщик вернул 8% от всей сметной стоимости строительства, ведь не устраненные дефекты могли обернуться дополнительными тратами в гарантийный период, который составляет 5 лет, и не факт, что можно было бы их перекинуть на плечи подрядчика.
Например, штукатурка определенного вида, которая указана в смете, должна быть нанесена слоем не менее 2 см по всей поверхности. А после проведения необходимых работ со вскрытиями и контрольными замерами оказалось, что слой не более 0,7-1 см на общем объеме дома. Можете представить, сколько денег оказалось «виртуально» израсходовано.
2. Проверили соответствие проектной документации реализованному по итогу проекта жилого дома.
Блоки ячеистого бетона с классом точности номер один (для кладки насухо и на клей) допускают максимальное отклонение по высоте, длине и толщине не более 1,5 мм, а при строительстве были использованы блоки третьего класса точности, которые дешевле и допускают максимальное отклонение до 3 мм, что повлекло проведение дополнительных работ.
3. Проверили сметы, которые подавал подрядчик, какие работы делал и как он их оценил, ориентировался ли при этом на официальный «Сборник норм затрат трудовых ресурсов» или нет.
Нанесение квадратного метра штукатурки приблизительно обходится в 14,5 руб., улучшенной — 18,5 руб. Подрядчик подавал данные, что была использована улучшенная штукатурка, а реально была использована та, что ниже качеством.
4. Сравнили объемы выполненных работ. Проверили на наличие «двойной» работы.
В расценку на некоторые работы по отрыву котлована, например, сразу включены транспортные расходы, а подрядчик утверждал, что транспортные расходы должны еще отдельно быть уплачены. Застройщик платил дважды из-за скрытых работ. Либо делались специально очень дорогие работы. Например, металлический каркас можно было сварить на производстве и доставить на объект, а подрядчик варил его непосредственно на объекте, что дороже.
В итоге было выявлено некачественно выполненных работ на 350 тысяч долларов и нарушений цен на закупки материалов и реализацию работ еще на 250 тысяч долларов. Некачественные работы переделали, а за нарушения вернули деньги. Проще говоря, благодаря проведенному обследованию застройщик вернул 8% от всей сметной стоимости строительства, ведь не устраненные дефекты могли обернуться дополнительными тратами в гарантийный период, который составляет 5 лет, и не факт, что можно было бы их перекинуть на плечи подрядчика.
Как обезопасить себя от таких ситуаций?
1. На всех этапах должен быть контроль смет — от этапа проектирования до сдачи работ подрядчиком.
2. Должен быть человек, либо организация, ответственные за технологию выполнения работ, которые будут смотреть, как выполняется каждый шаг по проекту, используются ли материалы, предусмотренные в проекте — служба Технического надзора.
3. И самое главное — это служба внутренней безопасности, которая не допустит сговора подрядчика и Технического надзора.
Так стоит ли проводить обследование после строительства, спросите вы? Запомните, затраты заказчика на возможное обследование меньше, чем деньги, которые он сможет взыскать с подрядчика за некачественно выполненные работы.
В описанной нами ситуации застройщик несет гарантийные обязательства в течение 5 лет. Если заедут жильцы и начнет протекать кровля, конечно, застройщик напишет подрядчику, но не факт, что будет востребована необходимая сумма, т.е. застройщик понесет огромные убытки, несоизмеримые со стоимостью обследования. Легче все проверить сразу и исправить, либо запросить компенсацию за невыполненные или некачественные работы. Ведь страдает самое дорогое — репутация, которая зарабатывается очень долго, а потерять ее можно очень быстро.
2. Должен быть человек, либо организация, ответственные за технологию выполнения работ, которые будут смотреть, как выполняется каждый шаг по проекту, используются ли материалы, предусмотренные в проекте — служба Технического надзора.
3. И самое главное — это служба внутренней безопасности, которая не допустит сговора подрядчика и Технического надзора.
Так стоит ли проводить обследование после строительства, спросите вы? Запомните, затраты заказчика на возможное обследование меньше, чем деньги, которые он сможет взыскать с подрядчика за некачественно выполненные работы.
В описанной нами ситуации застройщик несет гарантийные обязательства в течение 5 лет. Если заедут жильцы и начнет протекать кровля, конечно, застройщик напишет подрядчику, но не факт, что будет востребована необходимая сумма, т.е. застройщик понесет огромные убытки, несоизмеримые со стоимостью обследования. Легче все проверить сразу и исправить, либо запросить компенсацию за невыполненные или некачественные работы. Ведь страдает самое дорогое — репутация, которая зарабатывается очень долго, а потерять ее можно очень быстро.
ООО «АрхСтройКонсалт»
УНП 691435932
ОКПО 300777506000
Юридический адрес: 220039, г. Минск, ул. Чкалова, д. 14, пом. 201А
©️ Все права защищены, 2025