Как за 0,3% от стоимости строительства жилого дома застройщику вернули стоимость 2 новых Bentley Continental?
В статье мы расскажем, как уберечь себя и свой бизнес от недобросовестных подрядчиков по строительству и где искать правду, если были выявлены «косяки» уже на финальном этапе.
Мы – команда экспертов в области обследования зданий и сооружений «АрхСтройКонсалт». За нашими плечами 10 лет успешной работы и более 4000 выполненных объектов. Среди наших клиентов – известные застройщики и множество предприятий: «МАПИД», группы компаний «ТАПАС», БСБ Банк, «Здравушка-милк», «Молочные горки», «Айрон», «Металлстройпрофиль», «Белпочта», Белорусская железная дорога и многие другие. Проверить это можно на нашем сайте https://arhstroi.by/.
Опишем стандартную ситуацию.
Известный застройщик для строительства многоквартирного жилого дома нанял подрядчика (имена скрыты по просьбе клиента). После введения дома в эксплуатацию окончательная стоимость квадратного метра получилась непомерно дорогой, и застройщик заподозрил неладное. Суммарная сметная стоимость составила около 8 миллионов долларов за относительно небольшой многоквартирный жилой дом.
Нужно было проверить, где были проведены некачественные или лишние работы, и сравнить фактическую смету с изначальной, которая закладывалась в проекте.
Вот на этом этапе застройщик обратился к нам, потому что знал, что за нашими плечами уже большой опыт схожих работ.
Какие работы мы провели на объекте, чтобы определить, где подрядчик «накручивал» цену?
1. Проверили качество выполненных работ.
- «Например, штукатурка определенного вида, которая указана в смете, должна быть нанесена слоем не менее 2 см по всей поверхности. А после проведения необходимых работ со вскрытиями и контрольными замерами оказалось, что слой не более 0,7-1 см. На общем объеме дома можете представить, сколько денег оказалось «виртуально» израсходовано».
- Проверили соответствие проектной документации реализованному по итогу проекту жилого дома.
«Блоки ячеистого бетона с классом точности номер один (для кладки насухо и на клей) допускают максимальное отклонение по высоте, длине и толщине не более 1,5 мм, а при строительстве были использованы блоки третьего класса точности, которые дешевле и допускают максимальное отклонение до 3 мм, что повлекло проведение дополнительных работ».
- Проверили сметы, которые подавал подрядчик, какие работы делал и как он их оценил, ориентировался при этом на официальный Сборник норм затрат трудовых ресурсов или нет.
«Нанесение квадратного метра штукатурки приблизительно обходится в 14,5 руб., улучшенной – 18,5 руб. Подрядчик подавал данные, что была использована улучшенная штукатурка, а реально была использована ниже качеством».
- Сравнили объемы выполненных работ. Проверили на наличие «двойной» работы.
В расценку на некоторые работы по отрыву котлована, например, сразу включены транспортные расходы, а подрядчик утверждал, что транспортные расходы должны еще отдельно быть уплачены. Застройщик платил дважды из-за скрытых работ. Либо делались специально очень дорогие работы. Например, металлический каркас можно сварить на производстве и доставить на объект, а подрядчик варил непосредственно на объекте, что дороже.
В итоге, было выявлено некачественно выполненных работ на 350 тысяч долларов и нарушений цен на закупки материалов и реализацию работ еще на 250 тысяч долларов. Некачественные работы переделали, а за нарушения вернули деньги. Проще говоря, благодаря проведенному обследованию застройщик вернул 8% от всей сметной стоимости строительства, ведь не устраненные дефекты могли обернуться дополнительными тратами в гарантийный период, который составляет 5 лет, и не факт, что можно было бы их перекинуть на плечи подрядчика.
Как обезопасить себя от таких ситуаций?
- На всех этапах должен быть контроль смет – от этапа проектирования до сдачи работ подрядчиком.
- Должен быть человек либо организация, ответственные за технологию выполнения работ, которые будет смотреть, как выполняется каждый шаг по проекту, используются ли материалы, предусмотренные в проекте, – служба Технического надзора.
- И самое главное – это служба внутренней безопасности, которая не допустит сговора Подрядчика и Технического надзора.
Так стоит ли проводить обследование после строительства, спросите вы.
Запомните!
Затраты заказчика на возможное обследование меньше, чем деньги, которые он сможет взыскать с подрядчика за некачественно выполненные работы.
В описанной нами ситуации застройщик несет гарантийные обязательства в течение пяти лет. Если заедут жильцы и начнет протекать кровля, конечно, застройщик напишет подрядчику, но не факт, что будет востребована необходимая сумма, т.е. застройщик понесет огромные убытки, несоизмеримые со стоимостью обследования. Легче все проверить сразу и исправить, либо запросить компенсацию за невыполненные или некачественные работы. Ведь страдает самое дорогое – репутация, которая зарабатывается очень долго, а потерять ее можно очень быстро.
Успешных Вам обследований!
С уважением, директор компании «АрхСтройКонсалт»
Алексей Хмельницкий